בכל ביתי נאמן הוא – מה דינו של הסכם נאמנות לקבלנות בנין?

קבלן בנין התחייב כלפי רוכשים לרכוש קרקע בכספם ולהקים עליה דירות מגורים בהסכם שכונה "הסכם נאמנות". הקרקע נרכשה והבנין קם, ועמו גבה טורא בין הצדדים. בעוד הרוכשים נמנעים מלשלם את יתרת הסכום במשך שנים, השכיר הקבלן את הדירה שבמחלוקת לבנו בשכירות לא-ריאלית. בפסק דין כהן נ' רס.אא. יזמות והשקעות בע"מ חייב בית המשפט את הרוכשים לשלם לקבלן בגין עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, אך דחה את תביעתם כלפיו לדמי השכירות. רשימה זו מצביעה על קשיים בפסק הדין, הנובעים מאי-הבחנה בין חיובי אמונאות לבין חיובים חוזיים שההסכם הצמיח.

השופט מוסק, וכן שופטים נוספים שדנו בתיקים אחרים בסכסוך, הירבו להתייחס לחוזה כ"הסכם נאמנות", ולא בכדי. כך כינו אותו הצדדים, ובקטע שצוטט מתוכו ניכר שיועציהם המשפטיים הקפידו גם לכנות את הרוכשים "הנהנה". אלא שלא זה היה טיבו של ההסכם. למעשה, היה זה הסכם מעורב שהיו בו שני חלקים שונים (ראו רשימה קודמת). החלק הראשון היה הסכם שליחות ונאמנות לרכישת קרקע בכספי הרוכשים (יחד עם רוכשים נוספים) ולהחזקתה בנאמנות לטובתם. החלק השני היה הסכם מסחרי למתן שירותי בניה. על החלק הראשון חולשים דיני הנאמנות ודיני האמונאות הכלליים, ואילו על השני – דיני החוזים.

חלקו הראשון של ההסכם בוצע במלואו, ולא היתה מחלוקת שהקרקע היא "קניינם של הרוכשים", וליתר דיוק – קניינם שביושר. בהסכמת הצדדים נרשמה גם הערת אזהרה על הדירה המסויימת במקום על חלקם היחסי בכל המקרקעין.

לגבי החלק השני קבע בית המשפט, כי שני הצדדים לא מילאו את התחייבויותיהם הנובעות מההסכם: הרוכשים לא שילמו את עלויות הבנייה; ואילו הקבלן, בין היתר, לא ערך דוחות כספיים על אודות עלויות הבנייה ו"לא [פעל] בשקיפות כנדרש מנאמן" לנוכח "חובת הנאמן לפעול בשקיפות מלאה כלפי הנהנים." בית המשפט החליט אפוא "לפעול בהתאם לדוקטרינת 'חלוקת האחריות בין הצדדים' הלקוחה מדיני החוזים."

בכל הכבוד, קשה לקביעות אלה לדור בכפיפה אחת. מצד אחד, אם חלק הבנייה בהסכם היה הסכם מסחרי, כפי שיש לסווג אותו לדעתי, אזי חובת הדיווח של הקבלן היא חיוב חוזי ולא חיוב אמונאי. אין זו חובת גילוי מלא, או שקיפות מלאה, שהיא חלק מחובת האמון. עדיין יתכן שאי-הדיווח היה הפרה בנסיבות המקרה, אולם התוצאות המשפטיות שלו יהיו שונות בתכלית. מצד שני, אם מסווגים גם את חלק הבנייה בהסכם כהסכם של יחסי אמונאות ורואים את הקבלן כנאמן, יש קושי ניכר להחיל עקרונות של אשם תורם למול הפרת חובת אמון, וכנראה אין לכך מקום בנסיבות כאלה (ראו רשימות קודמות כאן וכאן).

באשר לסעדים – הרוכשים חויבו כאמור לשלם לקבלן את עלויות הבנייה לפי הערכת שמאי, ולכך הוסיף בית המשפט דמי ניהול שהקבלן תבע. זאת, למרות שהקבלן לא הציג הסכם לגבי דמי ניהול בשיעור שטען לו. סעד זה, הכולל רווח קבלני, יתכן רק במענה להפרה של חיוב חוזי ולא לנוכח הפרה של חיוב אמונאות. למרות שיש אצלנו אמרות שונות, ההלכה היא שאמונאי המיטיב עם הנהנה אגב הפרת חובת אמון אינו זכאי לרווח כלשהו מעבר לכיסוי הוצאותיו זולת במקרים נדירים במיוחד וכאקט של חסד של בית המשפט (ראו רשימה קודמת).

לעומת זאת, דחיית תביעתם של הרוכשים לדמי השכירות מעוררת קושי. צדקו הרוכשים כשטענו שדמי השכירות הם פירות הנאמנות לפי סעיף 3 לחוק הנאמנות או לחלופין רווח אסור לפי סעיף 15 לחוק. משנעשתה הדירה קניינם שביושר והוחזקה בנאמנות לטובתם, כל טובת הנאה שנצמחה ממנה היתה אף היא במעמד זה. למעשה, הרוכשים היו מיטיבים לעשות אילו תבעו חשבון מן הקבלן, ובגידרו שלילה (disgorgement) וגם פיצויי אמונאות, שאז היו זכאים לדמי השכירות ששילם הבן וגם להפרש בינם לבין שכר דירה ריאלי. לעניין זה אין נפקא מינא שההשכרה היתה נגועה בהפרת חובת אמון, זולת זאת שיתכן שהיה בכך כדי לבסס גם עילה כלפי הבן כצד מעורב.

נסיים בשיר לנאמן.

אתה פה פעם ראשונה? את באה לפה הרבה? – הרשמו לעידכונים בכפתור "הרשמה"!