רבותי, ההיסטוריה חוזרת – החזקה במקרקעין בשם מושאל

פרשת בודסקי נ' חברת נחלת יהודה בע"מ נדמית כאותם מקרים, שבהם הים פולט אל החוף מפלצת מעמקים קדמונית, והתושבים משתאים למראיה ולטיבה. יצור משפטי משונה כזה נמצא בחוף חדרה בדמות החזקה במקרקעין בשם מושאל, שרווחה בתקופה העותומנית. השופט רניאל שרה עם היצור ויכול לו, בקובעו כי "אפשר שהיתה זו נאמנות" ומבלי להכריע בטיבו המדוייק. נקודתנו מנסה לתהות עוד על קנקנו של העובּר המונסטראוזי הזה כמופע של יחסי אמונאות וכחוזה למראית עין.

יהושע חנקין, "גואל האדמות" הידוע, הקים את חברת נחלת יהודה יחד עם אחיו להנצחת אביהם, והיא שמשה אותו במפעלותיו לרכישת קרקעות בעמק חפר. מניות החברה עברו ליורשים, החברה נמחקה והוחייתה לאחר שנים, ומקצת מניותיה נרכשו בידי יזמים חדרתים שכיהנו כמנהליה. הקרקע שבמחלוקת כללה שתי חלקות בחוף חדרה שהיו שייכות לחנקין: "חלקת החולות" ו"חלקת הקייטנה" (בתמונה; צילום: נתב שטח; ראו כאן). החלקות האלה, יחד עם חלקות נוספות שהיו שייכות לו ולבני משפחתו וחלקות אחרות שרכש בכספי יהודים מחוץ לארץ, היו רשומות במרשם המקרקעין בבעלות החברה. רישום זה נעשה לפי הסכמים והחלטה של החברה משנת 1938. כעת טענו היורשים לבעלות בהן.

חלקת הקייטנההשופט רניאל קבע כי רישום החלקות נעשה "בשם מושאל". מימצא דומה לגבי חלקה אחרת, שנרכשה מחנקין בכספי אישה שנספתה בשואה, נקבע בעניין החברה לאיתור ולהשבת נכסים של נספי השואה בע"מ נ' נחלת יהודה בע"מ. רישום בשם מושאל היה שכיח בתקופת השלטון העותומני, כאמור. טעמו המקורי היה שלפי הדין העותומני בשעתו, חברות ונתינים זרים לא היו רשאים לרכוש מקרקעין, ולכן הם היו רושמים את קרקעותיהם על שם נתינים עותומניים. רישום בשם מושאל היה אפוא פיקציה גמורה, ומצב הדברים האמיתי היה מעוגן במסמכים ועובדות חיצוניים למרשם, שעירב רישום של זכויות ועסקות. השלטונות העותומניים ושלטונות המנדט הבריטי אחריהם היו מודעים היטב לתופעה, שהתרחבה והפכה ל"מכת מדינה". הם ניסו לשרשה באמצעות כמה דברי חקיקה, אשר הטילו עיצומים על מי שלא יתקנו רישומים בשם מושאל (ראו פרק בספרו של משה דוכן). זאת ללא הועיל, כמתברר: הרישום הזה לא נכחד לגמרי.

בעניין החברה לאיתור קבעה השופטת כנפי-שטייניץ, כי בנכס "לא קמה רק נאמנות קונסטרוקטיבית מכוח הדין או 'חזקת נאמנות' מכוח רכישת הנכס ע"י לנציצקי, אלא נאמנות פוזיטיבית ומוצהרת, … הנכס, כמו נכסים רבים נוספים, נרשם ע"ש המשיבה 'בשם מושאל' מתוך כוונה להעביר את הרישום, בבוא העת, על שם רוכשי הנכסים."

השופט רניאל היה זהיר יותר. תחילה ציין כי "חוק הנאמנות … אינו חל על היחסים בין הצדדים, שנוצרו שנים רבות קודם לכן, אך הוא משקף במידת מה את הדין שקדם לו." לפיכך קבע:

אם אכן הושאל שמה של הנתבעת, כך שמקרקעין השייכים לחנקין ז"ל נרשמו על שם הנתבעת, אפשר שהיתה זו נאמנות, במובן זה שזיקת הנתבעת לנכס בדרך של רישום הבעלות על שמה, מחייבת את הנתבעת כנאמנה לפעול בעניין זה לטובת חנקין ז"ל ויורשיו כנהנים. … אציין, שתיאור השאלת השם בפ"ד ליבמן שונה מיחסי נאמנות. בעוד שבנאמנות, הנאמן פועל בנכס עבור הנהנה, לפי תיאור השאלת השם באותו פסק דין, הבעלים האמיתי הוא הפועל בנכס, ומי שהשאיל את שמו נותר פסיבי. השאלה היא מה הוסכם.

פסק דין ליבמן נ' ליפשיץ דן בשניים שרכשו יחד חלקת קרקע בשנת 1935, הסכימו שהיא תירשם על שם אחת מהם בשם מושאל עד גמר הבניה, ובד בבד ערכו הסכם נאמנות ביניהם. בית המשפט העליון, בהרכב חזק, בחן לעומקה את תופעת השם המושאל, ובין השופטים שררה תמימות דעים, כי חרף החוקים שהטילו עיצומים על שימוש בו, אין בו אי-חוקיות. לעומת זאת, קשה לחלץ מפסק הדין הלכה ברורה בדבר טיבו של השם המושאל. דומה שעמדות השופטים הושפעו מגישתם הכללית לגבי מעמדן של הנאמנות הפרטית (express trust) והנאמנות הקונסטרוקטיבית, מכוח הדין, בדין שנהג בתקופה הרלוונטית.

השופט ש"ז חשין קבע כי "[ה]אנשים המשאילים את שמם לצורך עיקוף החוק, … למעשה אינם נהפכים להיות בעלי הנכס המועבר ואין להם שום ענין בו, [והם] אינם עושים ואין להם רשות לעשות בנכס כמי שעושה בתוך שלו, אשר כל עיקרם שלוחים והם עושים עצמם בעלים." לכך הקפיד להוסיף כי הדין באותה עת לא הכיר בנאמנות, מפורשת או מכוח דין. אף על פי כן, קבע, הדבר אינו מסכל את הסכם הנאמנות שבין הצדדים ואינו מחייב להכיר בנתבעת כבעלים-נאמן, שכן מבוקשו של התובע היה רק לאכוף חיוב חוזי לביצוע רישום.

השופט אגרנט, לעומת זאת, קבע כי לאור התשלום ששילם התובע תמורת חלקו, "עילת התביעה, בתמציתה, הנה מיוסדת על זכות הקנין שתובע המערער בנכסים הנ"ל – זכות קנין שיסודה בדיני היושר." השופט אולשן ציין בחטף כי "כנראה גם נאמנים (trustees) לא הוצאו מן הכלל," ומכך ניתן להסיק שלא ראה קושי בנאמנות. השופטים זילברג וישראל לוין לא התייחסו לנקודה.

את תופעת השם המושאל רצוי לפרש לנוכח סביבה משפטית שלא הכירה בנאמנות פרטית, שבה הנאמן הוא הבעלים, והטילה ספק בזכויות שביושר של רוכש מקרקעין שטרם קיבל בעלות – ספק שאותו הפיג השופט חשין רק בעניין בורנשטיין נ' הממונה על רכוש האויב (ראו אבו-חאטום נ' אבו-חאטום; לסקירה ראו רמתיים אגודה שיתופית חקלאית כללית בע"מ נ' שיכון אזרחי בע"מ). יתר על כן, בפרשת בודסקי, בניגוד לפרשות ליבמן והחברה לאיתור, אין מדובר ברוכש אלא בבעלים עצמו, כך שחלופת הנאמנות הקונסטרוקטיבית אינה זמינה לו.

על רקע זה, אפשר להציע שני דגמים משפטיים של השם המושאל – אחד המבוסס על יחסי אמונאות שאינם נאמנות, ושני המבוסס על חוזה למראית עין.

אף מששלל השופט חשין את האפשרות להסתמך על הסכם הנאמנות ועל נאמנות מכוח דין, נותר בסיס לחייב את משאיל השם לרשום את הזכויות כראוי. לשיטתו, משאיל השם הוא שלוח, הכפוף לחיוב חוזי לבצע רישום לפי הסכם השליחות או הוראות השולח. דגם זה מתיישב עם הניתוח ועם התוצאה בעניין בודסקי. עם זאת, לפחות לפי הדין הנוכחי, השליחות פוקעת במות השולח (סעיף 14 לחוק השליחות). ככל שזכות היורשים בעניין בודסקי להורות על רישום ראוי לא עוגנה בהסכמים המקוריים, אין קושי לעגנה בהשלמה כתנאי מכללא.

יתרונו של דגם השליחות נובע מכך שהשלוח הוא אמונאי, וככזה הוא חב חשבון לשולח בלי תלות בנאמנות או נאמנות קונסטרוקטיבית. בניגוד לנאמנות לסוגיה, חיוב החשבון של אמונאים בכלל הוכר הן במשפט הישראלי הן בדין המנדטורי (גם כאן ההלכה המכוננת נפסקה מפי האב המייסד, השופט ש"ז חשין, בפרשת פופקו נגד חמדי).

דגם החוזה למראית עין מבוסס אף הוא על הדין הנוכחי, ואניח שהוא חל בעניין בודסקי. הלכת ליבמן מחדדת היטב, שרישום בשם מושאל הוא למראית עין בלבד. מכיוון שההסכם הנסתר אינו בלתי-חוקי, כאמור, אין מניעה מלאכוף אותו בין הצדדים לו (ראו אילן נ' לוי). יתרונו של דגם זה מצוי בפועלו, או באי-פועלו, הקנייני. בהיות הרישום בשם מושאל בטל לפי סעיף 13 לחוק החוזים, החלקות נותרו בבעלותו של חנקין, ומשנתבקש לישיבה של מעלה – עברו ליורשיו. דגם זה אינו מכביד ואולי אף מסייע לאישוש זכויות שביושר, ככל שאלה נוצרו. שילוב שני הדגמים נראה כדרך מיטבית לטיפול בסוגייה.

תודה לעמית ששלח לי את פסק הדין.

נסיים בשיר מקומי.

באה לפה הרבה? אתה פה פעם ראשונה? – הרשמו לעידכונים בכפתור "הרשמה"!

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s