תורת הקבוצות – להיקפה של חובת הגילוי של המארגן בקבוצת רכישה

בעניין מימון נ' קאנטרי על הים בע"מ דחתה השופטת בוסני תביעה של חברי קבוצת רכישה נגד הגורם המארגן, אשר בגדרה הם הלינו על כך שלא נמסר להם מידע מסוים על הדירה שקיבלו לבסוף. זאת, משקבעה כי חובת הגילוי המוטלת על מארגן הקבוצה אינה מקיפה את המידע הזה, ולנוכח פסיקה לא אחידה ביחס לטיבם המשפטי של מארגני קבוצות רכישה ולחובת הגילוי שלהם. בכך נעסוק הפעם.

בני הזוג מימון היו חברים בקבוצת רכישה שהקימה את פרוייקט BLUE בתל אביב. הדירה שקיבלו בפועל הייתה שונה מהדירה הרעיונית שיועדה להם, ובכלל זה גם בשטחה, אולם החלק היחסי שלה בשטח הבניין הכולל תאם את זה שיועד לה. הם תבעו את מארגנת הקבוצה על כך שבהסכם השיתוף בין חברי הקבוצה – הסכם שהמארגנת אירגנה אך לא הייתה צד לו – לא צוין באופן מפורש כי שטח הדירה הרעיונית ברוטו כולל את השטחים המשותפים ולא צויין בנפרד השטח בניכוי השטחים המשותפים. זאת, הגם שב"דוח האפס" שהכינה חברת הייעוץ כבסיס לפרוייקט פורטו שני השטחים האלה לגבי כל דירה.

השופטת בוסני דחתה את התביעה, כאמור. לשיטתה, "כל מסקנה אחרת בנסיבות העניין תרוקן מתוכן את העסקה בה התקשרו התובעים: הצטרפות לקבוצת רכישה לבנייה עצמית של הבניין לפני שניתן היתר בנייה ותוך ידיעה והסכמה כי הדירה שתיוחד להם היא דירה רעיונית שנתוניה יכולים להשתנות ותוך יכולתם לבדוק בעצמם את הפן התכנוני." דא עקא, בדרך למסקנה זו ניצבו שלושה פסקי דין של בתי משפט מחוזיים שנקטו גישות שונות:

פסק הדין בעניין [מרק נ' חג'ג'] עסק בגילוי מידע מהותי הנוגע להתקדמות פרויקט בנייה, ולא בגילוי נתוני הדירה הרעיונית שתיוחד לחברי הקבוצה במסגרת הבנייה העצמית של חברי הקבוצה, ובאופן ספציפי דן בחובות הגילוי המוטלות על נאמן הקבוצה. בעוד שפסק הדין בעניין חג'ג' הרחיב את חובת הגילוי מעבר להתחייבות החוזית של מארגן קבוצת הרכישה, בעניין [גוטקין נ' אמפא מליבו שותפות מוגבלת] נדחתה תביעה לחיוב מארגנת קבוצת רכישה (שסיפקה גם שירותי ניהול ופיקוח על הפרויקט) בגילוי מידע מעבר לכתב ההתקשרות עמה ונקבע שיש לסייג את חובת הגילוי של מארגנת קבוצת הרכישה להתחייבויות שנטלה על עצמה בכתב. … בעניין [מושונוב נ' גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ] אף נדחתה תביעה שהוגשה נגד יזם קבוצת רכישה בטענה למצגי שווא בעלויות הבנייה ולוח הזמנים, תוך שנקבע כי קבוצת רכישה היא הקבלן של הפרויקט והיא האחראית לשאת בכל עלויות הבנייה אף אם נוצרו עלויות נוספות …

בית המשפט התגבר על ההבדלים בין פסקי הדין האלה באבחון עובדתי: כי המידע שהיה שנוי במחלוקת בפניו נגע לנתוני הדירה הרעיונית ולא להיבטים אחרים שנידונו בהם. ואולם, ההבדלים בין פסקי הדין מעוררים קושי מהותי. במיוחד הדברים אמורים בעניין גוטקין ובעניין חג'ג', הנראים כסותרים זה את זה בשאלה עקרונית: האם חיובי הגילוי הקבועים בהסכם עם מארגן קבוצת הרכישה ממצים, או שהלה חב חיובי גילוי מלא קוגנטיים, שההסכם אינו יכול להתנות עליהם? ואם חלה חובת גילוי מלא, כיצד ניתן לפטור ממנה ביחס למאפיינים של דירה רעיונית?

בעניין חג'ג', שהוא אחד החשובים בעיר, קבע השופט גונטובניק הלכה תקדימית, כי מארגן קבוצת רכישה הוא אמונאי, ולפיכך הוא חב חובת גילוי מלא שאין בכוחו של הסכם עם חברי הקבוצה להתנות עליה (ראו כאן וכאן). בעניין גוטקין, שקדם לעניין חג'ג', הניח השופט שפסר מבלי להכריע, כי מארגן קבוצת רכישה הוא שלוח, אך סבר כי אף לנוכח הנחה זו יש להחיל את סעיף 8 לחוק השליחות, אשר מסייג את חיובי האמונאות של שלוח כאשר כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה. לפיכך פסק כפי שתואר במובאה לעיל.

עם כל הכבוד, פסק דין גוטקין לא דייק פעמיים. באחת, מארגן קבוצת רכישה אינו שלוח של חברי הקבוצה, שכן הוא אינו פועל בשמם או במקומם. אף על פי כן, הוא אמונאי שלהם. זהו אמונאי מדגם חדש, ולמיטב ידיעתי, ייחודי לישראל (sui generis, אם תתעקשו), שכן הוא מתחייב לפעול למענם בנסיבות המבססות אמון והסתמכות (trust and confidence; ראו Bristol and West Building Society v. Mothew וראו מאמר). בשנייה, האפשרות לעצב את חיובי האמונאות בהסכם – למשל, לפי סעיף 8 לחוק השליחות ביחס לשלוח או בהסדר תיחום פעילות ביחס לנושא משרה (ראו רשימה קודמת) – אינה יכולה לכרסם ב"ליבה הקשה" שלהם. זו כוללת את הדרישה לפעול בתום לב (כיסוד נפשי) ואת חיוב האקאונטביליות, המחייב גילוי מלא.

חרף אי הדיוקים האלה, ולמרות שהתוצאות בעניין גוטקין ובעניין חג'ג' היו הפוכות, נראה שבשניהם הושגה תוצאה נכונה, ובהתאמה – גם בעניין מימון. (בעניין מושונוב הנקודה לא נידונה, וההפרות שנטענו שם ונדחו נראות נטולות יסוד על פניהן.) הסיבה לכך היא שההסכם בין מארגן קבוצת רכישה לבין חבריה הוא הסכם מעורב, שיש בו חיובים מסחריים לצד חיובי אמונאות (ראו רשימה קודמת). את הראשונים ניתן לעצב במידה המותרת בדיני חוזים, ואת האחרונים – רק במידה המותרת בדיני אמונאות, כך שלא תיפגע "הליבה הקשה" במשמע.

עיון מפורט בפסק דין חג'ג' מעלה, שההבחנה המתוארת אכן יושמה בו אף כי לא במפורש. כך, בקשות של חברי הקבוצה בעניין חג'ג' לקבל מידע נוסף על אישורי מיסים ומידע מסחרי דומה נדחו בטעם, באשר לא היה במידע זה כדי להשליך על האקאונטביליות של המארגן. גם המידע שנדרש בעניין גוטקין היה בעיקרו מידע מסחרי (וככל שלא היה כזה היה צורך לגלותו), וכך גם המידע שנידון בעניין מימון ביחס לשטח הדירה.

לעומת זאת, בית המשפט בעניין חג'ג' ציווה על המארגן ועל צדדים הקשורים אליו למסור מידע מעבר לאמור בהסכם ביחס לזכויות ולהטבות שקיבלו מקורבים למארגן שהשתתפו בקבוצת הרכישה. היבט זה יורד לשורשה של חובת האמון, אשר בין היתר, אוסרת על אמונאי בגדר "כלל איסור הרווח" להפיק טובת הנאה בקשר למשרה בלא הסכמה של הנהנה על בסיס גילוי מלא. בדומה לכך, בדין נקבע כי "עו"ד חג'ג' ימסור לוועד המפקח מי קבע את היחס בין שטח המגורים לשטחים המסחריים שבבעלות קבוצת חג'ג' או מי מטעמה," שכן מידע זה נוגע לחשש מניגוד עניינים של המארגן. את הגילוי על התקדמות המיזם יש לראות כחלק מחיוב החשבון הבסיסי ("החשבון הפשוט"), שדנו בו ברשימה הנזכרת.

בד בבד, כיוון ששקענו בלימודי ליבה, נעיר כי צו הגילוי שניתן בעניין חג'ג' ביחס להטבות למקורבים לא דייק כל צורכו. בית המשפט קבע שם, כי "למען הסדר הטוב, על עו"ד חג'ג' להבהיר לוועד המפקח מדוע ההנחות שניתנו, ככל שניתנו, לבני המשפחה או למקורבים כהגדרתם לעיל, לא באו על חשבון חברי הקבוצה." לאמיתו של דבר, נדרש בתוקף גילוי מלא של המידע על תנאי הרכישה של כל מקורב לאמונאי; אין נפקא מינה אם הדבר בא על חשבון הנהנה, וכל הטבה כזו כפופה לחשבון ושלילה (טוקטלי נ' שמשון בע"מ; Regal (Hastings) Ltd v. Gulliver).

אתה פה פעם ראשונה? את באה לפה הרבה? – הרשמו לעדכונים בכפתור "הרשמה"!