כהלכות גוברין יהודאין – חובותיה של חברה משכנת לדיירים בדיור הציבורי, או מתי קמה חובת אמון?

בפסק דין יהודאי נ' חלמיש קבע בית המשפט העליון כי המערערת ובעלה המנוח, דיירים בדיור הציבורי, רכשו מעמד של בני-רשות בדירה עד אריכות ימיהם, הגם שדמי השכירות החוזיים לא שולמו עוד. בין הנימוקים לכך ציינה השופטת ברק-ארז כי חלמיש הפרה כלפיהם חובת אמון. למרות שבית המשפט יוצא מגדרו כדי להבהיר שזהו מקרה חריג שאין ללמוד ממנו הלכה כללית לגבי זכויות דיירים בדיור הציבורי, יש בפסק דין כמה נקודות מעניינות מבחינת דיני האמונאות הכלליים והשאלה "חובת אמון – אימתי?".

בני הזוג יהודאי ותשעת ילדיהם היו אנשים פשוטים ומוכי-גורל. הם עברו מדירה זעירה לדירה קטנה, שאותה שכרו מהחברה המשכנת חלמיש במסגרת תכנית לפינוי שכונות עוני. דמי השכירות שולמו באמצעות ניכוי כספים מחשבון בנק על שמם, שבו הופקד חלק ניכר מתמורת המכירה של דירתם הקודמת. לחלמיש ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר לפעול בחשבון, ונקבע כי היא נהגה בו מנהג בעלים. במרוצת השנים אזל הכסף בחשבון מבלי שחלמיש התריעה על כך, ואז היא ביקשה לפנות את המערערת, שהתאלמנה בינתיים.

השופטת ברק-ארז, בהסכמת השופטים חיות ומלצר, קבעה כי בין הצדדים נוצר "מערך חוזי" ובו ארבעה מאפיינים: "היותו מורכב ממארג של חוזים; היותו מאופיין בפערי כוחות בין הצדדים; אפיונו כ'חוזה יחס'; ולבסוף כפיפותו גם למשפט הציבורי מכוח עקרון הדואליות הנורמטיבית." בין היתר נקבע, כי "חלמיש ידעה שבני הזוג לא יוכלו לעמוד בתשלום דמי השכירות, וקיבלה על עצמה להבטיח להם קורת גג… תוך שימוש בפיקדון… [היתה] כוונה להבטיח להם קורת גג עד אריכות ימיהם."

למערך החוזי הזה הצטרפה התנהגותה של חלמיש בניהול הפיקדון. יחדיו, נקבע, הם יצרו אצל בני הזוג ציפייה והסתמכות שהדירה תשמש כ"ביתם" עד לאריכות ימיהם. בית המשפט הכתיר זאת בכותרת "הנדבך של קיום החוזה בהגינות ובתום לב". כאן נתמקד ברכיב ההתנהגותי האמור, שבית המשפט מצא בו יסודות אמונאיים:

שליטתה של חלמיש בכספים ובעמדת הכוח שהייתה לה כלפי בני הזוג בעניינם, מובילות למסקנה כי היא חבה כלפיהם בחובות אמון בניהול הפיקדון (לנסיבות המקימות יחסי אמון, ראו והשוו: ע"א 817/79 קוסוי נ' בנק י.ל. פויכטונגר בע"מ, פ"ד לח(3) 253, 278-277 (1984); ע"א 7338/00 תנובה – מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' שרעבי ז"ל ויורשיו, פ"ד נז(2) 745, 757-756 (2003); עמיר ליכט דיני אמונאות – חובת האמון בתאגיד ובדין הכללי 48-32 (2013)). …

תפקידו של הנאמן הוא לפעול לטובת הנהנה בתום לב והגינות, ובכלל זה גם לדאוג לאינטרסים של מי שעל כספו הוא אמון. בנוסף, הנאמן חב בחובת גילוי מלא שמטרתה, בין השאר, לצמצם את פערי המידע בין הצדדים ולמנוע מהנאמן להימנע מלעשות שימוש לרעה בכוחו (ראו למשל: עניין קוסוי, בעמ' 280-278; ליכט, בעמ' 69-65 ו-103-95). בנסיבות העניין, דומה כי חלמיש לא עמדה בחובת הגילוי החלה עליה כנאמן של הפיקדון. … כפי שחלמיש ידעה לדרוש מהבנק להעביר כספים מהפיקדון לחשבונה, וכפי שידעה לדווח לבני הזוג על יתרת החוב, כך חובות הגילוי וההגינות המוטלות עליה כנאמן של הפיקדון חייבו אותה להציג בפניהם את יתרת הפיקדון.

כאשר בפנינו מערכת יחסים שאינה מן הקטגוריות המוכרות של יחסי אמונאות, יש להצביע על נסיבות המצדיקות הטלה של חובת אמון על אחד הצדדים. הלכת קוסוי נ' בנק י.ל. פויכטונגר בע"מ קובעת, כידוע, כי "חובת האמון היא חובה כללית, המוטלת על בעל הכוח." גישה זו, שהיו לה מהלכים בעבר, אינה נוהגת ביתר שיטות המשפט המקובל, ובהן אנגליה, אוסטרליה וקנדה. בספרי ובמאמר טענתי, שהלכת קוסוי רחבה מדי, שכן היא לוכדת ברשתה מערכות יחסים רבות, שאמנם יש בהן הבדלי כוח ניכרים אך אין זה מתאים להטיל על מי מהצדדים חובה נוקשה של איון עצמי (self-abnegation), כנדרש מאמונאי.

ההלכה הנוהגת במשפט המשווה קובעת כי לצד כוח ופגיעוּת, תנאי הכרחי להטלת חובת אמון הוא שאפשר לראות את האמונאי כמי שהתחייב לפעול בשמו או למען עניינו של אחר. בפרשת Alberta v. Elder Advocates of Alberta Society, שנסיבותיה דמו במקצת לפרשת יהודאי, עמד בית המשפט העליון בקנדה על הדרישה להתחייבות (undertaking) והדגיש: “vulnerability alone is insufficient to ground a fiduciary obligation”. עמדה זו ראוי לאמץ גם אצלנו.

מעבר לכוח ופגיעוּת כשלעצמם, פסק דין יהודאי מציין גם התחייבות של חלמיש להבטיח מדור ליהודאים. נדמה לי שיקשה לסווג התחייבות זו ככזו המקימה חובת אמון אשר מחייבת איון עצמי מוחלט. בית המשפט אכן מזכיר אותה רק כחלק מה"מארג החוזי" ולא בדיון האמונאי. חובת אמון בעניין תנובה נקבעה לנוכח התחייבות חוזית של המפיץ לפעול "בנאמנות מוחלטת" כלפי תנובה וגם להחזיק את כספי הפדיון בנאמנות עבורה. בעניין מאסיב תקשורת בע"מ נ' פריגוזין הסיק השופט שינמן התחייבות כזאת מן הנסיבות (ראו רשימה קודמת).

נקודה נוספת נוגעת לשימוש שעושה בית המשפט  בביטוי "בהגינות ובתום לב" לתיאור "הנדבך של קיום החוזה". הדבר מציע שבית המשפט מקשר יסודות אלה לחובת תום הלב בקיום החוזה. בד בבד, בעניין קוסוי, המאוזכר בסמוך לכך, הסביר השופט ברק כי "משמעותה של [חובת האמון] היא, כי בעל הכוח חייב לפעול בתום-לב, בהגינות ולמען טובת הגשמת תפקידו."

חרף הדימיון הצורני, תום לב והגינות מציינים יסודות משפטיים שונים לחלוטין ביחסים חוזיים וביחסי אמונאות. בקיום חוזה זהו תקן התנהגות אובייקטיבי של נאותוּת. לעומת זאת, לגבי חובת אמון זו תבנית אנגלית ישנה, שיש להזהר בפרשנותה. יסוד תום הלב בה מציין הלך נפש סובייקטיבי של ניקיון דעת. יסוד ההגינות עורר בעבר קשיי פרשנות, והיו שייחסו לו מימד אובייקטיבי, אולם כיום מוסכם שהדבר לא היה מעולם כך ואי-הגינות אינו אלא חיווי לחוסר תום-לב סובייקטיבי (ראו מאמר).

בית המשפט ייחס לחלמיש גם הפרת חובת גילוי כחלק מחובת האמון שלה כנאמן של הפיקדון. אי-גילוי מידע מהותי מצד אמונאי אכן מהווה הפרת חובת אמון. נקודה זו עשויה אפוא לבסס את ההפרה במקרה דנן. עם זאת, עצם קביעתו של הפיקדון כנכס נאמנות ושל חלמיש כנאמן, בשעה שהיה לה רק ייפוי כוח לפעול בחשבון, טעונה הסבר. אף כי חוק הנאמנות נוקט לשון חופשית לגבי הרכיבים הנדרשים לנאמנות בנכס, נאמנות לאשורה מבוססת על בעלות של הנאמן בנכס והחזקה וניהול שלו לטובת הנהנה (ראו מאמר של אדם חפרי-וינוגרדוב). יתכן שלכך – כדי להתגבר על העדר בעלות פורמלית – כיוון בית המשפט כאשר ציין שחלמיש נהגה בפיקדון כמנהג בעלים.

בנסיבות המקרה ניתן להציע נתיב חלופי לקביעת יחסי אמונאות, שלא נידון בפסק הדין, של "אמונאי למעשה". הלה הוא מי שהתחייב באופן חד צדדי לפעול בשמו או למענו של אחר, כך שהדין רואה אותו כאמונאי שלו. זו דוקטרינה וותיקה, שנקלטה אצלנו בחקיקה ובפסיקה לגבי אפוטרופסים (ראו רשימה קודמת). כאן ניתן היה להחילה לנוכח המימצאים שמציין בית המשפט העליון, המלמדים לדעתו, שחלמיש נטלה על עצמה לדאוג לקורת גג ליהודאים ולנהל את כספם מעבר להתחייבותה החוזית כמשכירה.

נסכם בנימה של הסתייגות. פסק דין יהודאי מפגין מאמץ משפטי ניכר להגיע לתוצאה צודקת, ולשם כך הוא מבקש להקנות ליהודאים הגנות אמונאיות לצד אלה החוזיות. במידה מסויימת, בכל הכבוד, יש בכך משום "טיפול יתר" (over-treatment). חובות אמונאות הן משטר משפטי רב-עוצמה, שראוי להחילו רק במקרים המתאימים לכך במובהק. כאן ניתן היה להגיע לתוצאה זהה באמצעות הדוקטרינה של השתק, שבית המשפט מזכיר בקצרה אך אינו מפתח עוד. גם החלתו של השתק אינה מיידית, מכיוון שלכאורה היה בכך משום שימוש בו "כחרב" בהליך שהמערערת יזמה. ואולם יש לו מקום בהליך הפינוי, וצורות מסויימות של השתק עשויות להתגבר גם על מעקש זה (ראו מאמר מאת נינה זלצמן שבית המשפט מאזכר וחוות דעת של מועצת המלכה בעניין Henry v. Henry).

תודה לעמית שהפנה אותי לפסק הדין סמוך לנתינתו.

אתה פה פעם ראשונה? באה לפה הרבה? – הרשמו לעידכונים בכפתור "הרשמה"!